Rechtsfragen im Zusammenhang mit der Technischen Gebaeudeausruestung (TGA) / Gebaeudetechnik

Dass die Gebäudetechnik bei der Errichtung eines Gebäudes eine immer wichtigere Rolle spielt, ist kein Geheimnis. Nicht zuletzt die Gebäudetechnik hat einen erheblichen Einfluss auf die laufenden Kosten einer Immobilie und ist damit vor allem für den Nutzer von zentraler Bedeutung.

Dass die Gebäudetechnik bei der Errichtung eines Gebäudes eine immer wichtigere Rolle spielt, ist kein Geheimnis. Nicht zuletzt die Gebäudetechnik hat einen erheblichen Einfluss auf die laufenden Kosten einer Immobilie und ist damit vor allem für den Nutzer von zentraler Bedeutung. Selbstverständlich sind damit auch die Kosten der technischen Gebäudeausrüs-tung, die bei der Errichtung der Immobilie entstehen, erheblich gestiegen. Der Anteil der TGA im Hochbau beträgt je nach Gebäudeart zwischen 25 % und 60 % der Gesamtbaukosten.

Dieser Bedeutungszuwachs hat natürlich auch zur Folge, dass die Zahl der Rechtsfälle im Zusammenhang mit der technischen Gebäudeausrüstung angestiegen ist. Einige der dabei entstehenden Probleme sollen nachfolgend kurz skizziert werden:

1. Weitaus schwieriger als im Bereich des Hochbaus ist es nach dem Eindruck des Ver-fassers im Bereich der technischen Gebäudeausrüstung einen kompetenten öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zu finden, der dann auch noch innerhalb akzeptabler Zeit in der Lage ist, das Gutachten zu erstellen.

2. Auch ist die technische Gebäudeausrüstung in aller Regel wesentlich weniger an-schaulich als der „normale“ Hochbau und der Jurist deshalb häufig überfordert, über-haupt das technische Problem zu erfassen.
Wie soll beispielsweise ein Gericht über die angemessene Vergütung zusätzlicher „Da-tenpunkte“ entscheiden, wenn es erst verstehen muss, wo der Unterschied zwischen einem „virtuellen“ und einem „physikalischen Datenpunkt“ liegt. Hier werden erfah-rungsgemäß von den Parteien vor Gericht Nebelkerzen gezündet, die das Verständnis zusätzlich erschweren.
Selbstverständlich muss der Rechtsanwalt, der ein Unternehmen der technischen Ge-bäudeausrüstung vertritt, zumindest in Grundzügen verstanden haben, worum es bei einem „Datenpunkt“ geht, wenn er eine fundierte Einschätzung dazu abgeben soll, ob die geltend gemachten Vergütungsansprüche begründet sind oder nicht.

3. Von erheblicher Bedeutung sind auch die Verjährungsvorschriften, die, soweit es die technische Gebäudeausrüstung betrifft, in der VOB/B, anders als im BGB, differenziert geregelt sind. Um nämlich zu berücksichtigen, dass zumindest teilweise die Funktions-fähigkeit und Lebensdauer gebäudetechnischer Anlagen unmittelbar mit deren War-tung zusammenhängt, hat der Deutsche Vergabe- und Vertragsausschuss (DVA) eine dies berücksichtigende Vorschrift in die VOB/B, nämlich in § 13 Abs. 4 Nr. 2 aufge-nommen. Danach soll die regelmäßige Verjährungsfrist bei maschinellen und elektro-technischen/elektronischen Anlagen, bei denen die Wartung Einfluss auf Sicherheit und Funktionsfähigkeit hat, nur dann gelten, wenn dem Auftragnehmer für die Dauer der Verjährungsfrist von Mangelansprüchen auch die Wartung übertragen wird. Ist dies nicht der Fall, soll nur eine Verjährungsfrist für Mangelansprüche von zwei Jahren gel-ten. Diese Vorschrift hat viele Rechtsfragen aufgeworfen, wie beispielsweise:
– Was gilt, wenn der Wartungsvertrag erst einige Zeit nach der Abnahme übertra-gen wird?
– Was gilt, wenn nicht der Auftragnehmer, sondern ein anderes Unternehmen mit der Wartung beauftragt wird?
– Was gilt, wenn in Abweichung von § 13 Abs. 4 Nr. 1 VOB/B eine Gewährleis-tungsfrist von fünf Jahren vereinbart wurde und kein Wartungsvertrag übertra-gen wurde?
– Was gilt, wenn der Wartungsvertrag vorzeitig gekündigt wird?
– Was gilt, wenn der Mangel an einem Teil der Anlage auftritt, der für sich keiner Wartung bedarf, die Anlage insgesamt aber eine wartungsbedürftige Anlage ist und die Wartung nicht übertragen wurde?

4. Eine weitere verjährungsrechtliche Problematik betrifft nicht nur, aber im besonderen Maße den „technischen Gebäudeausrüster“. Er wird besonders häufig von dem Ausei-nanderfallen der Verjährungsfristen beim Kauf- und beim Werkvertrag betroffen sein. Während die Verjährungsfrist beim Kauf regelmäßig zwei Jahre beträgt (§ 438 Abs. 1. Nr. 3 BGB), beträgt sie beim Werkvertrag regelmäßig fünf Jahre (§ 634 a Abs. 1 Nr. 2 BGB). Zudem beginnen die Fristen auch noch zu unterschiedlichen Zeitpunkten, näm-lich beim Kauf in der Regel mit der Übergabe der Kaufsache, beim Werk erst mit der Abnahme. Ist also z.B. der Werkunternehmer verpflichtet, die Kälteanlage in einem Gebäude zu installieren, so wird er zu einem relativ frühen Zeitpunkt die Kältemaschi-ne, die er zuvor gekauft hat, einbauen. Für den Lieferanten beginnt mit der Lieferung der Kältemaschine die Verjährung für Mangelansprüche zu laufen. Für den Werkunter-nehmer beginnt sie erst mit Abnahme seiner gesamten Werkleistung, der Fertigstellung der kältetechnischen Anlage im Gebäude, was häufig erst mit Fertigstellung des Ge-bäudes der Fall sein wird. Schon hier ergibt sich eine erhebliche Diskrepanz.
Der Gesetzgeber hat hier versucht zu helfen. Seit der Schuldrechtsmodernisierung gilt gemäß § 438 Abs. 1 Nr. 2 b BGB, dass Mangelansprüche erst in fünf Jahren verjähren, „… bei einer Sache, die entsprechend ihrer üblichen Verwendungsweise für ein Bau-werk verwendet worden ist und dessen Mangelhaftigkeit verursacht hat …“.
Diese Neuregelung war für die Lieferanten ein harter Schlag. Sie versuchten und ver-suchen es bis heute, die gesetzliche Regelung durch vertragliche Vereinbarungen, bei-spielsweise auch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen, zu umgehen. Es stellt sich die Frage, ist dies in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, also in Formularverträgen möglich?
Auch stellt sich die Frage, ob die oben geschilderte gesetzliche Regelung auch für Bauteile und Komponenten gilt, die nachträglich erstanden und beispielsweise in eine Klimaanlage eingebaut werden.

5. Schließlich tritt immer häufiger ein eklatanter Konflikt zwischen dem gebäudetechni-schen Unternehmer und dem Fachplaner der technischen Gebäudeausrüstung auf. Es hängt einerseits mit der bereits geschilderten Zunahme der Bedeutung der technischen Gebäudeausrüstung, andererseits aber auch mit dem umkämpften Markt der Fachpla-nung zusammen. Grob geschildert geht es um Folgendes:
Es ist kein Geheimnis, dass Bauherren um die Kosten zu senken, auch die Honoraran-sprüche ihrer Planer versuchen zu reduzieren. Unter dem bestehenden Angebotsdruck akzeptieren die Planer Honorare, die weit unterhalb der HOAI-Sätze liegen. Damit sie ihren Auftrag gleichwohl wirtschaftlich abwickeln können, reduzieren sie häufig ihre
Leistungen in der Weise, dass die Ausführungsplanung diesen Namen nicht mehr ver-dient. Es liegt auf der Hand, dass die ausführenden Unternehmen diese Planung nun-mehr ertüchtigen müssen. Dazu werden sie entweder schon im Vertrag verpflichtet oder sie tun dies ohne Weiteres, da sie ja auf der vorhandenen Planung nicht aufbauen können und zunächst, ohne Ertüchtigung der unzulänglichen Ausführungsplanung, keine Montageplanung erstellen können. In der Regel übernehmen also die ausführen-den Unternehmen die Arbeit, die eigentlich vom Planer/Bauherrn zu leisten wäre. Das hat in der Regel mindestens zwei negativen Konsequenzen. Zum einen wird ihnen die-se Leistung nicht vergütet werden und zum anderen begeben sie sich außerdem noch in die Planungsverantwortung.
In diesem Zusammenhang wird dann darüber gestritten, wo die Grenze zwischen Aus-führungsplanung und Montageplanung liegt. Darüber müsste man sich aber eigentlich gar nicht mehr streiten. Was nämlich noch zur Ausführungsplanung gehört und was schon zur Montageplanung gehört, lässt sich der VDI 6026 ohne Weiteres und eindeu-tig entnehmen.
Auch hier werden aber von interessierter Seite viele Nebelkerzen gezündet. Immer wieder ist festzustellen, dass sich Architekten und Ingenieure auf die HOAI berufen, um zu begründen, dass eine bestimmte Planungsleistung nicht von ihnen zu erbringen sei. Dabei verkennen Architekten und Ingenieure, dass die HOAI eine Honorarordnung ist und somit lediglich bestimmt, welches Honorar ihnen für welche Leistungen zusteht. Welche Leistungen sie zu erbringen haben, ergibt sich daraus nicht.

Die hier angesprochenen Fragen dürften deutlich gemacht haben, dass es für diejeni-gen Juristen, die sich mit Rechtsfragen im Zusammenhang mit der Gebäudetechnik befassen müssen, wohl unumgänglich ist, sich einerseits mit der jeweiligen Technik vertraut zu machen, andererseits aber auch mit den dadurch aufgeworfenen speziellen Rechtsfragen. Wie überall schreitet auch hier die Spezialisierung fort.

16.10.2013